Marchand de biens

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers, les rénover ou les valoriser, puis les revendre rapidement dans le but de réaliser une plus-value. Contrairement à l’investissement locatif, son objectif est la revente à court terme plutôt que la perception de loyers.

Non, il n’est pas obligatoire d’avoir un diplôme spécifique pour exercer en tant que marchand de biens. Cependant, une bonne connaissance des marchés immobiliers, de la fiscalité et du droit immobilier est essentielle pour réussir et éviter les pièges juridiques et fiscaux.

Plusieurs statuts juridiques sont possibles :

• L’entreprise individuelle (EI) : adaptée aux petites opérations, mais moins avantageuse fiscalement.
• La société (SARL, SAS, SCI à l’IS) : souvent préférée pour sécuriser l’activité et optimiser la fiscalité.
  Le choix dépend du volume d’activité et des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.

Les marchands de biens sont soumis à plusieurs taxes et impôts :

• La TVA immobilière (20 % ou 5,5 % selon les travaux réalisés).
• L’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR), selon le statut choisi.
• Les droits d’enregistrement réduits sous certaines conditions.
• L’impôt sur la plus-value si le bien est revendu après plus de cinq ans.

Le financement peut être réalisé via :

• Un prêt bancaire classique, bien que les banques soient souvent prudentes avec ce type d’activité.
• Un prêt professionnel, spécifique aux marchands de biens.
• Des investisseurs privés ou du financement participatif.
• L’autofinancement, si l’activité génère suffisamment de capital.

Oui, mais avec des précautions. L’administration fiscale peut requalifier une activité de marchand de biens en activité locative, ce qui entraîne des implications fiscales importantes. Il est souvent recommandé de séparer ces deux activités avec des structures juridiques distinctes.

Un bien acquis par un marchand de biens doit être revendu rapidement, généralement dans un délai de 3 à 5 ans maximum, pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse et éviter une requalification en immobilier patrimonial.

Les petits immeubles de rapport, les appartements en centre-ville, les maisons à rénover et les terrains constructibles offrent souvent les meilleures marges. Le choix dépend du marché local et de la demande.

• Surveiller les ventes aux enchères et les saisies immobilières.
• Rester en contact avec les notaires et agences immobilières.
• Utiliser des outils de veille immobilière et des plateformes spécialisées.
• Travailler son réseau local pour dénicher des biens avant qu’ils ne soient mis sur le marché.

• Choisir le bon statut juridique (SCI à l’IS, SAS, etc.).
• Optimiser les montages financiers pour limiter l’impact de la TVA.
• Utiliser les dispositifs de défiscalisation si applicable (Pinel, Denormandie, etc.).
• Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en immobilier.

Oui, il est possible d’exercer cette activité en parallèle d’un emploi, à condition que cela ne contrevienne pas aux clauses du contrat de travail. Cependant, au-delà d’un certain volume de transactions, il est souvent préférable de se consacrer à temps plein à cette activité pour maximiser la rentabilité.

• Des formations en ligne spécialisées dans l’investissement immobilier.
• Les chambres de commerce et d’industrie (CCI) proposent parfois des modules dédiés.
• Les notaires et avocats spécialisés peuvent fournir un accompagnement juridique.
• Les groupes d’investisseurs et réseaux de marchands de biens offrent souvent du mentorat.