En bref :
– 4,2 milliards d’euros investis en résidentiel géré en 2025 selon Knight Frank France
– Le secteur étudiant enregistre une progression record avec 1,7 milliard d’euros investis
– Stabilité du marché de l’ancien et hausse du volume de transactions (+11,6% en 2025)
– Les stratégies institutionnelles se recentrent sur la qualité des actifs et la sélectivité géographique
Investissement résidentiel en bloc : 4,2 milliards d’euros et l’essor du secteur étudiant
L’investissement résidentiel en bloc a opéré une mutation majeure en 2025. La dynamique est portée par le résidentiel géré, segment qui séduit de plus en plus d’investisseurs institutionnels. Selon le rapport Knight Frank France, ce marché a cumulé 4,2 milliards d’euros d’investissements sur l’année, soit une croissance impressionnante au regard du contexte de ces dernières années. Le secteur étudiant a été particulièrement porteur, concentrant à lui seul 1,7 milliard d’euros, en partie grâce à deux transactions d’envergure autour des portefeuilles France Campus et YouFirst.
Ce changement de paradigme résulte d’une conjoncture stabilisée. Le marché résidentiel ancien se stabilise, les volumes de transactions progressent (945 000 transactions sur l’année, +11,6% d’après CENTURY 21). Cette normalisation encourage de nouveaux arbitrages. La demande locative sur le créneau étudiant offre des perspectives de rendement et de résilience recherchées dans une période où la volatilité reste présente sur d’autres segments.
Pourquoi le secteur résidentiel géré étudiant attire-t-il autant les investisseurs en 2025 ?
Le succès du résidentiel étudiant s’explique par plusieurs facteurs structurels. Le besoin en logements étudiants demeure élevé dans la plupart des grandes métropoles françaises. Les flux démographiques, la pénurie d’offres adaptées et la demande constante de mobilité internationale placent ce segment au cœur des stratégies institutionnelles. En parallèle, la qualité d’exploitation et le niveau de service des opérateurs spécialisés rassurent les investisseurs quant à la stabilité des revenus.
Par ailleurs, le contexte réglementaire encadre désormais mieux les pratiques locatives, limitant les risques de vacance. La stabilité des prix observée sur le marché de l’ancien (+0,7 % au 3e trimestre 2025 selon les Notaires de France) encourage également la projection à long terme des capitaux institutionnels.
Résidentiel étudiant et résidences seniors : quelles différences de rendement en 2025 ?
Comparé à d’autres segments du résidentiel géré, le secteur étudiant se distingue en 2025 par un profil de rendement légèrement au-dessus de la moyenne. Les dernières études sectorielles montrent que les résidences étudiantes offrent en moyenne un rendement brut de 3,7 % à 4,1 %, contre 3,3 % à 3,8 % pour les résidences seniors, avec des taux d’occupation souvent supérieurs.
Le risque locatif est mieux maîtrisé côté étudiant, bien que l’optimisation opérationnelle reste indispensable. La demande croissante, portée par une augmentation du nombre d’inscriptions universitaires, accentue la pression à l’achat sur ce sous-jacent. Au contraire, le secteur senior fait face à des cycles d’exploitation plus longs mais parfois à une demande locale moins homogène selon le territoire.
Quels enjeux pour la gestion institutionnelle en résidentiel géré étudiant ?
Les fonds institutionnels privilégient la massification de portefeuilles dans les zones où la tension locative étudiante est la plus forte. Les opérations de grande taille, telles que les méga-cessions ayant marqué 2025, accentuent cette logique de structuration de l’offre, avec des effets de mutualisation des risques et d’optimisation de la chaîne d’exploitation.
Méga-cessions, momentum et stratégies d’investissement pour 2026
L’année 2025 a été marquée par deux transactions majeures – France Campus et YouFirst – qui représentent à elles seules 1,5 milliard d’euros investis dans le résidentiel étudiant. Ce volume, inédit en France selon Knight Frank, crée un effet d’entraînement sur tout le marché. Il désigne une nouvelle maturité de l’actif résidentiel géré, désormais reconnu à la fois comme refuge et comme moteur de rendement.
Au-delà des grands portefeuilles, l’appétit institutionnel se renforce aussi pour des actifs de niche bien positionnés ou à fort potentiel de montée en gamme. La sélectivité demeure clé dans la perspective d’un maintien d’exigence sur les taux de rendement et la valorisation long terme.
Comment ces opérations structurantes influencent-elles l’avenir du résidentiel géré ?
Ces méga-cessions rendent le marché plus liquide, facilitent la constitution de nouveaux portefeuilles et légitiment le modèle du résidentiel géré auprès d’une large gamme de bailleurs. Elles créent aussi des effets de valorisation pour toutes les classes d’actifs comparables sur le territoire.
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Investissement résidentiel en bloc et critères de sélection des institutionnels en 2025
L’analyse géographique constitue désormais une étape structurante pour tout projet d’investissement résidentiel géré. Les grandes métropoles étudiantes restent le cœur de cible. Toutefois, les investisseurs s’intéressent aussi aux marchés intermédiaires où la tension locative reste forte et où l’entrée en portefeuille permet d’optimiser le couple rendement/risque.
Quels sont les facteurs qui orientent la sélectivité institutionnelle ?
Les investisseurs professionnels s’appuient sur des critères de localisation, d’infrastructures et de dynamisme socio-économique. L’accès à des pôles universitaires attractifs, la desserte en transports et le potentiel de valorisation du bâti sont déterminants.
Opportunités de valorisation pour les professionnels de l’immobilier
Le regain d’appétit institutionnel pour le résidentiel géré ouvre des perspectives aux acteurs traditionnels comme aux agences spécialisées et promoteurs. Identifier les actifs compatibles avec les stratégies institutionnelles, favoriser la montée en gamme et l’adossement à des exploitants reconnus deviennent des leviers de différenciation.
Comment capter l’intérêt institutionnel en 2026 ?
La clé pour convaincre les investisseurs institutionnels repose sur la présentation de dossiers qualifiés, bien situés et porteurs de valeur ajoutée opérationnelle. Les professionnels peuvent s’appuyer sur des outils digitaux de veille comme MoteurImmo pour cibler les meilleures opportunités et valoriser leurs mandats dans un univers concurrentiel renforcé.
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