Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles réglementations liées à la performance énergétique des logements, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un élément central des transactions immobilières. Jadis simple formalité, le DPE est aujourd’hui un critère structurant dans les décisions d’achat, un levier de négociation pour les acquéreurs, mais aussi une variable stratégique pour les investisseurs.
En 2025, alors que la réglementation se renforce progressivement, la notation énergétique d’un bien influence directement sa valeur, sa liquidité et son attractivité sur le marché. Comment le DPE a-t-il transformé le comportement des acheteurs ? Quels impacts sur les stratégies de vente ? Comment les professionnels doivent-ils s’adapter ? Cet article propose une analyse complète des effets du DPE sur les transactions immobilières, accompagnée de conseils pratiques pour les agents immobiliers et marchands de biens.
Le DPE : d’un diagnostic technique à un critère stratégique
Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie primaire d’un logement et son niveau d’émission de gaz à effet de serre. Depuis juillet 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable : un acheteur peut engager la responsabilité du vendeur si le diagnostic s’avère erroné.
Avec la loi Climat et Résilience (2021), les conséquences du classement DPE sont renforcées :
- Interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques (classées F ou G)
- Obligation d’audit énergétique pour les ventes de logements très énergivores
- Encadrement des loyers liés à la performance énergétique dans certaines zones tendues
Ces mesures ont modifié la perception des logements mal notés et ont entraîné une profonde réorganisation du marché immobilier.
Un marché immobilier bouleversé par le DPE
En quelques années, le classement énergétique est devenu un repère immédiat pour les acheteurs et un critère de sélection souvent prioritaire. Selon les dernières études de Notaires de France (2024), plus de 68 % des acquéreurs interrogés affirment tenir compte en priorité du DPE dans leur processus de décision.
Une décote significative sur les biens classés F ou G
L’impact sur les prix est particulièrement visible. À Paris, un appartement classé F ou G peut subir une décote de 10 à 20 %, voire plus dans certains arrondissements prisés. En province, où l’offre est plus abondante, la négociation est encore plus marquée. À l’inverse, un bien classé A ou B bénéficie d’une prime verte, pouvant justifier un prix supérieur à la moyenne du secteur.
➡️ Selon une étude SeLoger (2023), les logements classés A ou B se vendent en moyenne 15 % plus chers que ceux classés E à G dans la même zone géographique.
Une baisse de la liquidité des passoires thermiques
Les logements énergivores se vendent plus difficilement. Le délai moyen de vente pour les biens classés F ou G a augmenté de 25 % depuis 2022, car les acquéreurs anticipent les travaux nécessaires et les restrictions légales à venir. Cette frilosité a un impact direct sur la valeur vénale et la rotation du stock.
Le DPE : un critère décisif pour les acheteurs
L’importance croissante accordée à la performance énergétique s’explique par une évolution culturelle et économique du marché immobilier.
Sensibilité écologique accrue
La transition énergétique est désormais un argument fort. Les acheteurs, en particulier les jeunes générations, cherchent des biens plus responsables. La prise de conscience environnementale les pousse à rejeter les logements trop énergivores, perçus comme obsolètes et coûteux.
Anticipation des coûts à venir
Le DPE informe sur la facture énergétique estimée et oriente les acheteurs vers des biens plus économes. Un logement bien noté peut signifier plusieurs centaines d’euros d’économies par an, ce qui pèse lourd dans un budget de ménage.
De plus, les acheteurs savent qu’un mauvais classement impose des travaux coûteux, souvent urgents pour éviter l’interdiction de mise en location ou une revente à perte.
➡️ Astuce pro : Lors de vos visites, accompagnez vos acheteurs avec une lecture pédagogique du DPE. Cela renforce votre posture de conseil et vous démarque comme professionnel de confiance.
Le DPE comme levier pour les investisseurs
Les investisseurs immobiliers, souvent perçus comme chasseurs de rendement, sont aujourd’hui très attentifs au DPE pour deux raisons principales : la rentabilité à court terme et la valorisation à long terme.
Sélection de biens à rénover pour augmenter la valeur
Les biens classés F ou G représentent aujourd’hui une opportunité stratégique pour les marchands de biens et les investisseurs à profil rénovateur. Ils peuvent être acquis à des prix décotés, rénovés intelligemment, puis revendus ou loués à un meilleur niveau de rentabilité.
Les dispositifs de défiscalisation liés à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, TVA réduite, aides locales) renforcent l’attrait de ces opérations.
➡️ Cas pratique : Un appartement classé G acquis à 160 000 € peut être revendu 220 000 € après rénovation énergétique, avec un budget de 30 000 € de travaux, générant une marge brute de 30 000 €.
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Pérennisation de la rentabilité locative
Depuis 2023, un bailleur ne peut plus augmenter le loyer d’un bien classé F ou G dans les zones tendues. Et à partir de 2028, ces biens seront interdits à la location. Les investisseurs le savent : la performance énergétique conditionne directement la rentabilité future.
C’est pourquoi de nombreux investisseurs se détournent désormais des passoires thermiques non rénovables et ciblent les biens classés C ou D, ou les logements à rénover entièrement mais techniquement améliorables.
Conseils pratiques pour les professionnels de l’immobilier
Face à ces évolutions, les professionnels doivent adapter leur discours, leurs outils et leurs pratiques commerciales pour accompagner efficacement vendeurs, acheteurs et investisseurs.
1. Anticiper les objections sur les passoires thermiques
Lors de la prise de mandat, un bien classé F ou G doit faire l’objet d’une analyse détaillée avec le vendeur : coût probable des travaux, aides disponibles, impact sur la valeur, temps moyen de vente.
➡️ Proposez un audit énergétique préliminaire pour mieux estimer les travaux et orienter votre stratégie de commercialisation.
2. Valoriser les biens bien classés
Un logement classé B ou C peut être mis en avant sur ce critère. Insistez sur les économies d’énergie, le confort thermique, et la stabilité réglementaire à long terme.
➡️ Incluez systématiquement la lettre DPE dans vos titres d’annonces sur les portails via MoteurImmo, afin de capter les recherches ciblées des acheteurs soucieux de l’étiquette énergétique.
3. Former ses équipes aux enjeux du DPE
Une connaissance approfondie du DPE et de ses implications fiscales, techniques et juridiques est indispensable. Organisez des formations internes pour vos agents ou mandataires, afin qu’ils deviennent de vrais référents sur le sujet.
➡️ En collaboration avec des diagnostiqueurs certifiés, vous pouvez proposer des contenus pédagogiques à vos clients et vous positionner comme expert sur le terrain.
Le rôle de MoteurImmo dans l’analyse de marché DPE
Avec des centaines de milliers d’annonces analysées en temps réel, MoteurImmo offre aux professionnels de l’immobilier un accès à des données comparatives puissantes, notamment sur les performances énergétiques des biens.
Grâce à son formulaire de recherche avancée, il est possible de filtrer les annonces selon la lettre DPE, le prix au m², la surface, ou encore l’année de construction. Cela permet aux professionnels de repérer les anomalies du marché, cibler les biens décotés à fort potentiel, et affiner leurs études comparatives.
➡️ Astuce : activez les alertes DPE sur MoteurImmo pour repérer en priorité les logements avec une forte décote énergétique, à rénover ou à revendre.
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Perspectives : un durcissement progressif à anticiper
La réglementation continue d’évoluer. D’ici 2034, les logements classés E seront également interdits à la location. Le DPE devient donc un critère d’anticipation stratégique, et non plus seulement un état des lieux.
Les professionnels de l’immobilier devront intégrer durablement la performance énergétique dans l’évaluation des biens. La valeur verte n’est plus une abstraction : elle structure désormais la demande, les prix, et les décisions d’investissement.
LE DPE a boulversé le marché immobilier en France
En 2025, le diagnostic DPE n’est plus un document technique secondaire, mais un pivot des décisions immobilières. Il influence le comportement des acheteurs, la stratégie des vendeurs, et les calculs de rentabilité des investisseurs.
Face à ce bouleversement, les agents immobiliers doivent s’adapter, conseiller, anticiper. Les outils comme MoteurImmo permettent de mieux cibler les biens selon leur performance énergétique, tandis que les solutions d’accompagnement à la rénovation deviennent des arguments de vente essentiels.
Investir ou vendre sans prendre en compte le DPE, c’est courir le risque de passer à côté des attentes du marché. En faire un atout stratégique, c’est au contraire s’assurer de rester performant dans un marché de plus en plus sélectif.
