Investir dans l’immobilier locatif peut s’avérer rentable, à condition d’en maîtriser les chiffres. Beaucoup d’investisseurs se contentent d’un calcul rapide basé sur le loyer et le prix d’achat. Pourtant, pour évaluer la rentabilité réelle d’un projet locatif, il est indispensable d’intégrer l’ensemble des coûts, des recettes, et de bien différencier les notions de rentabilité brute, nette, et nette nette (ou rentabilité après impôts).
Dans cet article, nous décomposons de manière rigoureuse les indicateurs de rentabilité essentiels, les charges à intégrer, et les bonnes pratiques de calcul pour vous aider à prendre une décision éclairée. Nous vous proposons également un outil pour affiner vos simulations directement sur MoteurImmo.
Pourquoi il ne faut pas se limiter à la rentabilité brute
La rentabilité brute est la plus couramment utilisée par les particuliers. Elle donne une première idée du rendement d’un bien locatif, mais elle ne tient pas compte de nombreuses charges qui peuvent impacter fortement la rentabilité réelle.
Formule de la rentabilité brute :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Prix d’acquisition du bien) x 100
Cette formule permet d’avoir une idée rapide, mais elle ne tient pas compte :
- des frais de notaire
- des charges de copropriété
- de la taxe foncière
- des frais de gestion locative
- des vacances locatives
- de la fiscalité applicable aux loyers perçus
Pour prendre une décision fiable, il faut donc aller beaucoup plus loin et calculer la rentabilité nette, voire la rentabilité nette nette
Les étapes du calcul de la rentabilité réelle
1. Identifier les revenus locatifs annuels
Le point de départ est le loyer perçu sur 12 mois. Il faut tenir compte :
- Du loyer hors charges
- De la vacance locative (généralement estimée à 5 à 8 % du temps)
- Des révisions annuelles basées sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers)
Exemple : un loyer mensuel de 750 € HC représente 9 000 €/an. En intégrant 5 % de vacance locative : 9 000 x 0,95 = 8 550 € de revenus locatifs annuels réellement perçus.
2. Intégrer tous les coûts d’acquisition
Le coût réel d’acquisition ne se limite pas au prix affiché du bien. Il faut y ajouter :
- Frais de notaire (entre 7 et 8 % dans l’ancien, environ 2,5 % dans le neuf)
- Frais d’agence éventuels
- Travaux de remise en état (si nécessaires)
- Mobilier si location meublée
Exemple : pour un bien ancien acheté 150 000 €, avec 11 000 € de notaire, 8 000 € de travaux et 3 000 € de mobilier, le coût total d’acquisition est de 172 000 €.
3. Calculer les charges annuelles liées à l’exploitation du bien
Ces charges dépendent du type de location (nue ou meublée), de la taille du bien, de la copropriété, et de votre mode de gestion :
- Taxe foncière
- Charges non récupérables sur le locataire
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion si vous déléguez (en général 6 à 10 % des loyers)
- Frais d’entretien courant
Ces coûts doivent être estimés sur la base de données concrètes et consultables en amont. MoteurImmo permet par exemple d’évaluer ces éléments sur les annonces immobilières agrégées et de repérer les points de friction (charges élevées, taxe foncière importante, etc.).
4. Calculer la rentabilité nette
Formule :
Rentabilité nette (%) = [(Loyers annuels – charges annuelles) / coût total d’acquisition] x 100
Ce résultat donne une image beaucoup plus réaliste du rendement réel de votre investissement.
Exemple :
- Loyers perçus nets de vacance : 8 550 €
- Charges annuelles (taxe foncière, PNO, copropriété, frais de gestion) : 2 000 €
- Rentabilité nette = (8 550 – 2 000) / 172 000 x 100 = 3,8 %
5. Calculer la rentabilité nette nette (après impôts)
C’est l’indicateur le plus précis, qui prend en compte votre régime fiscal (micro-foncier, régime réel, LMNP, etc.).
En fonction de votre situation, vous devrez intégrer :
- L’impôt sur le revenu applicable aux loyers
- Les prélèvements sociaux (17,2 %)
- Les déductions possibles si vous êtes au réel (amortissement, intérêts, charges)
Ce calcul peut varier fortement selon que vous êtes en location nue ou meublée. Le statut LMNP réel, par exemple, permet d’amortir le bien et de neutraliser l’imposition sur plusieurs années. Il est donc conseillé d’utiliser un outil comme Mabrik Immo pour simuler précisément votre fiscalité selon différents scénarios.
Indicateurs complémentaires à connaître
Cash-flow
Le cash-flow est le flux de trésorerie mensuel généré (ou absorbé) par votre bien. Il se calcule comme suit :
Cash-flow = loyers mensuels – charges – mensualité de crédit
Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance. Négatif, il implique que vous devez compléter avec votre épargne chaque mois.
Effet de levier du crédit
Grâce à l’emprunt, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre apport personnel. Un projet qui dégage un cash-flow neutre ou légèrement positif tout en augmentant votre patrimoine reste une opération rentable.
Points de vigilance à ne pas négliger
- DPE du bien : un mauvais classement peut affecter la rentabilité future (travaux à prévoir, interdiction de louer à terme). Voir : Impact des diagnostics DPE sur les transactions.
- Zone géographique : attention aux villes à fort turnover ou déséquilibre offre-demande
- Type de location : meublé, colocation, saisonnière… chaque modèle implique des charges et une gestion différente
- Fiscalité locale : certaines communes appliquent des taxes plus élevées (habitation, foncière, taxe sur les logements vacants…)
En conclusion, calculer la rentabilité d’un projet locatif est-ce si compliqué ?
Calculer la rentabilité réelle d’un projet locatif ne s’improvise pas. Il faut prendre en compte l’ensemble des coûts d’acquisition, de gestion, d’entretien, et surtout anticiper l’impact fiscal. Ce calcul rigoureux vous permet de sécuriser votre stratégie, éviter les mauvaises surprises et vous positionner sur des projets réellement rentables.
Avec MoteurImmo, vous pouvez repérer rapidement les biens offrant un bon potentiel de rentabilité, croiser les données de marché, filtrer par DPE, surface, prix/m², et créer des alertes ciblées.
Pour aller plus loin, consultez aussi notre article : Achat locatif : longue durée ou location saisonnière ? et optimisez votre stratégie d’investissement.
