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Achat locatif : longue durée ou location saisonnière

L’investissement immobilier est un domaine en constante évolution, attirant de nombreux investisseurs à la recherche de rendements stables et de valorisation de leur patrimoine. Parmi les diverses stratégies d’investissement, l’achat locatif se présente comme une option particulièrement attractive. Cependant, une question cruciale demeure : est-il préférable d’opter pour une location longue durée ou une location saisonnière ? Cette question mérite une analyse approfondie des avantages et inconvénients propres à chaque type de location. Cet article a pour objectif de vous fournir une compréhension détaillée de ces deux options afin que vous puissiez faire un choix éclairé et optimiser votre investissement immobilier.

Qu’est-ce que l’achat locatif ?

L’achat locatif est une stratégie d’investissement qui consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer et ainsi générer des revenus locatifs. Il existe deux principales approches dans ce domaine : la location longue durée et la location saisonnière. Chaque approche présente des particularités et des implications financières spécifiques, et le choix entre les deux dépend de divers facteurs tels que l’emplacement du bien, le marché locatif local, et les objectifs de l’investisseur.

Location longue durée : Qu’est ce que c’est ?

La location longue durée consiste à louer un bien immobilier pour une période prolongée, généralement d’un an ou plus, à un locataire unique. Ce type de location offre une stabilité financière appréciable, avec des revenus réguliers et prévisibles grâce à des contrats de bail encadrés par la législation, comme la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en France. Cette formule convient particulièrement aux propriétaires souhaitant minimiser les risques de vacance locative et réduire la fréquence des interventions de gestion. En outre, les charges telles que les intérêts d’emprunt, les travaux et les charges de copropriété peuvent être déduites des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité du propriétaire.

Quels avantages de la location longue durée ?

La location longue durée présente plusieurs avantages qui peuvent séduire les investisseurs en quête de stabilité et de gestion simplifiée.

  1. Stabilité des revenus : La location longue durée garantit des revenus réguliers et prévisibles. Les contrats de bail, généralement établis pour une durée minimale d’un an, offrent une sécurité financière appréciable. Selon une étude de l’INSEE, la stabilité des revenus locatifs est l’un des principaux critères de satisfaction des investisseurs immobiliers.
  2. Gestion simplifiée : Avec un seul locataire sur une longue période, la gestion locative est plus simple et moins chronophage. Les interventions pour des réparations ou des remplacements sont moins fréquentes, ce qui réduit le besoin d’une gestion intensive.
  3. Moins de vacance locative : En choisissant un locataire fiable, les périodes de vacance locative sont réduites, permettant de maintenir un flux de trésorerie constant. Selon une enquête de la FNAIM, les taux de vacance locative en location longue durée sont inférieurs à 5 % dans la plupart des grandes villes françaises.

Quels inconvénients de la location longue durée ?

Malgré ses nombreux avantages, la location longue durée comporte également des inconvénients qu’il est important de prendre en compte.

  1. Rendement potentiel plus faible : Les loyers mensuels en location longue durée sont souvent inférieurs à ceux que vous pourriez obtenir avec une location saisonnière. Par conséquent, le rendement locatif est potentiellement moins élevé. Une étude de MeilleursAgents montre que le rendement brut moyen d’une location longue durée en France est de 3 à 4 %, contre 6 à 7 % pour une location saisonnière bien gérée.
  2. Risques d’impayés : Bien que rares, les impayés de loyers peuvent représenter un risque significatif. Les procédures de recouvrement peuvent être longues et coûteuses, mettant en péril la rentabilité de l’investissement.
  3. Moins de flexibilité : Une fois un bail signé, il est difficile de récupérer rapidement votre bien pour une utilisation personnelle ou une revente sans respecter des délais légaux. La législation française impose des délais de préavis qui peuvent aller jusqu’à six mois pour résilier un bail de location vide.
Immobilier locatif vs longue durée

Présentation de la location saisonnière ou l’immobilier actif. Quel modèle choisir pour mon achat locatif ?

La location saisonnière, également connue sous le nom de location courte durée, implique de louer un bien immobilier pour des périodes courtes, généralement de quelques jours à plusieurs semaines. Ce type de location est particulièrement populaire dans les zones touristiques, où la demande de logements temporaires est élevée. Les propriétaires peuvent ainsi générer des revenus locatifs potentiellement plus élevés pendant les saisons touristiques. Cependant, cette formule exige une gestion plus intensive, incluant la promotion du bien, l’accueil des locataires, le nettoyage régulier et la maintenance. On désigne fréquemment la location saisonnière comme un investissement immobilier actif, car elle s’apparente à une forme d’entrepreneuriat. Bien qu’il soit possible de confier entièrement la gestion à des services de conciergerie pour se rapprocher d’un investissement passif, cela entraine alors une réduction du rendement.

De plus, certaines réglementations locales imposent des restrictions sur la durée de location saisonnière, ce qui nécessite une vigilance accrue de la part des propriétaires.

Quels avantages pour la location saisonnière ?

La location saisonnière offre des avantages significatifs, particulièrement pour les biens situés dans des zones touristiques ou attractives.

  1. Rendement locatif élevé : En période de forte demande touristique, les loyers perçus peuvent être significativement plus élevés qu’en location longue durée. Cela permet d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Selon une étude de Airbnb, les revenus locatifs peuvent être jusqu’à trois fois supérieurs pendant la haute saison touristique.
  2. Flexibilité d’utilisation : La location saisonnière permet de réserver des périodes pour utiliser le bien à titre personnel, ce qui est impossible avec une location longue durée. Cela offre une flexibilité appréciable pour les propriétaires souhaitant profiter de leur bien de temps en temps.
  3. Optimisation fiscale : Sous certaines conditions, les revenus de la location saisonnière peuvent bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, comme le régime micro-BIC en France. Ce régime permet une exonération de 50 % des revenus locatifs, à condition que ceux-ci ne dépassent pas 72 600 € par an (en 2023). Cet abattement de 50% a été remis en cause et changer “par erreur” lors de la dernière loi de finance 2024 pour redescendre a 30% comme pour le nu !
    Si le gouvernement a déjà indiqué que cela ne sera pas appliqué en 2024, a voir si cela est repris ou confirmé en 2025. Affaire à suivre.

Quels inconvénients pour la location saisonnière ?

La location saisonnière comporte aussi des inconvénients, notamment en termes de gestion et de réglementation.

  1. Gestion plus complexe : La rotation fréquente des locataires implique une gestion plus intensive, incluant la promotion du bien, l’accueil des locataires, le nettoyage et l’entretien régulier. Selon une étude de la société de gestion locative GuestReady, les coûts de gestion peuvent représenter jusqu’à 20 % des revenus locatifs.
  2. Périodes de vacance : En dehors des saisons touristiques, il peut être difficile de louer le bien, entraînant des périodes de vacance locative et une baisse des revenus. Une analyse de PAP.fr montre que les taux de vacance locative en location saisonnière peuvent atteindre 30 % en basse saison.
  3. Réglementations strictes : Dans certaines villes, la location saisonnière est soumise à des réglementations strictes, comme des limitations sur le nombre de jours de location par an. À Paris, par exemple, la location saisonnière est limitée à 120 jours par an pour les résidences principales.
  4. Usure plus rapide : Usure plus rapide du bien du fait des nombreux locataires. Il faut rénover 2 fois plus souvent que dans un appart en location nu ce qui entraine des frais.

Aspects juridiques et fiscaux de l’achat locatif.

Location longue durée

La location longue durée est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en France, qui encadre les rapports entre bailleurs et locataires. Cette loi vise à protéger les droits des locataires tout en offrant des garanties aux propriétaires. Les revenus issus de la location longue durée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il est important de noter que les propriétaires peuvent déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété) de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur base imposable.

Location saisonnière

La location saisonnière doit respecter les réglementations locales, telles que l’obligation de déclaration en mairie dans certaines villes. Les revenus perçus peuvent être soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), offrant parfois des avantages fiscaux non négligeables. En outre, il est crucial de vérifier les règles de copropriété, car certaines interdictions peuvent s’appliquer à la location saisonnière.
Pour plus d’informations sur ce sujet, retrouvez notre article Acheter un appartement pour le louer.

Conclusion, comment choisir ma stratégie pour mon achat locatif ?

Le choix entre la location longue durée et la location saisonnière dépend largement de vos objectifs financiers, de votre disponibilité pour la gestion locative, et de la nature du bien immobilier. La location longue durée offre une stabilité et une gestion simplifiée, tandis que la location saisonnière promet des rendements potentiellement plus élevés mais demande une gestion plus intensive. En évaluant soigneusement les avantages et inconvénients de chaque option, vous serez mieux à même de prendre une décision éclairée qui optimisera votre investissement immobilier.

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Sources :