Comprendre le métier de marchand de biens et ses besoins financiers
Le métier de marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers (maisons, immeubles, terrains) dans le but de les revendre rapidement avec une plus-value. Il s’agit d’une activité professionnelle réglementée qui exige une parfaite maîtrise des aspects juridiques, fiscaux et financiers. Contrairement à un investisseur locatif, le marchand de biens ne cherche pas à percevoir des loyers, mais à maximiser son profit sur la revente à court ou moyen terme.
Ce modèle économique implique des besoins de trésorerie importants dès le départ : acquisition du bien, éventuels travaux, frais de notaire, fiscalité… Ainsi, le financement représente une pierre angulaire de toute opération réussie. Pourtant, obtenir un crédit en tant que marchand de biens est plus complexe que dans l’immobilier traditionnel.
Les spécificités du financement pour un marchand de biens
Un financement court terme à forte rentabilité attendue
Le financement d’un marchand de biens diffère radicalement de celui destiné à l’acquisition d’une résidence principale ou à un investissement locatif. Il s’agit d’un financement à court terme, souvent sur une durée comprise entre 6 et 24 mois. Les établissements prêteurs analysent les dossiers avec une exigence accrue en raison des risques plus élevés et de la nature spéculative de l’activité.
Ce type de crédit est conçu pour financer des opérations rapides : achat, éventuels travaux de valorisation, puis revente. Le remboursement s’effectue en une seule fois, à l’issue de la revente du bien.
Une approche globale du projet
Les prêteurs évaluent l’opération dans sa globalité : qualité du bien, emplacement, prix d’achat par rapport au marché, durée estimée de revente, stratégie de valorisation (travaux, changement de destination, division…), ainsi que l’expérience du porteur de projet.
L’analyse du prévisionnel financier est donc centrale. Le plan de financement doit démontrer une cohérence entre le coût total du projet, le prix de vente espéré et le délai de réalisation.
Comment financer son activité de marchand de biens en 2025 ?
Le prêt professionnel pour marchands de biens
Il s’agit du principal levier de financement utilisé dans ce secteur. Ce prêt est proposé par certaines banques traditionnelles (BNP Paribas, CIC, LCL, etc.) ou des établissements spécialisés. Il prend la forme d’un crédit in fine ou d’un crédit relais professionnel.
Ce financement est souvent accordé à des structures juridiques dédiées (SAS, SARL, SCI à l’IS) et non à des personnes physiques. Les montants peuvent varier de quelques centaines de milliers d’euros à plusieurs millions, selon l’envergure du projet et la solidité du dossier.
Conditions typiques :
- Apport personnel exigé entre 10 % et 30 %
- Durée : 12 à 24 mois
- Remboursement in fine
- Garantie hypothécaire ou cautionnement exigé
- Frais de dossier, intérêts, frais de garantie à prévoir
Le crédit vendeur
Dans certains cas, le vendeur peut accepter de financer une partie de la vente, notamment en cas de succession, de transmission familiale ou de bien atypique difficile à vendre rapidement. Le marchand de biens verse un apport initial et rembourse le solde selon des modalités négociées. Cette option reste rare, mais peut offrir une flexibilité intéressante.
Les conditions d’obtention d’un prêt pour marchand de biens
Le profil du porteur de projet
La banque va d’abord examiner le porteur de projet :
- Expérience dans l’immobilier ou dans l’activité de marchand de biens
- Références de projets antérieurs réalisés avec succès
- Capacité à gérer un chantier et un budget
Un marchand débutant aura plus de difficultés à convaincre, sauf s’il est bien entouré (architecte, maître d’œuvre, expert-comptable).
La structure juridique
Il est fortement recommandé de créer une société pour exercer en tant que marchand de biens. Les banques financent rarement des projets portés par des particuliers. Une SAS ou SARL à l’IS est souvent privilégiée pour sa souplesse de gestion et sa fiscalité adaptée aux opérations d’achat-revente.
L’apport personnel
L’apport représente une sécurité pour le prêteur. Il montre votre engagement financier et votre capacité à supporter une partie du risque. Un apport de 15 % à 30 % du coût total du projet est généralement exigé. Les banques sont peu enclines à financer un projet à 100 %, sauf en cas de garanties solides ou de partenaire très expérimenté.
Les garanties demandées
- Hypothèque sur le bien financé
- Caution personnelle du dirigeant
- Garanties financières (fonds propres, nantissement de parts sociales)
L’absence de garanties solides est souvent rédhibitoire pour l’obtention du financement.
Les alternatives aux prêts bancaires classiques
Le financement participatif immobilier
Très en vogue, le crowdfunding immobilier permet aux marchands de biens de lever des fonds rapidement, sans passer par les banques traditionnelles. Plusieurs plateformes (Homunity, ClubFunding, Anaxago, etc.) proposent des financements allant de 100 000 à plusieurs millions d’euros.
Avantages :
- Délai de réponse rapide (2 à 4 semaines)
- Moins de formalisme qu’une banque
- Souplesse dans les conditions
Inconvénients :
- Coût plus élevé (taux d’intérêt entre 7 % et 12 % par an)
- Obligation d’avoir une structure juridique
- Risque de refus en cas de dossier mal préparé
Le crédit-bail immobilier
Solution plus rare dans l’activité de marchand de biens, le crédit-bail peut être utilisé pour acquérir un bien professionnel destiné à la transformation ou à la revente. Ce mécanisme permet de lisser la charge financière sur la durée d’occupation, tout en préparant une revente à court terme.
L’apport d’un investisseur privé
Certains professionnels s’associent à des investisseurs privés ou à des family offices. L’apport peut prendre la forme d’un compte courant d’associé, d’un prêt obligataire ou d’une participation en capital. Cette solution offre de la souplesse, mais exige un pacte clair entre les parties sur les modalités de sortie.
Bonnes pratiques pour sécuriser son financement
Soigner le business plan
Un dossier de financement solide est indispensable. Il doit comporter :
- Un prévisionnel financier détaillé
- Un plan de trésorerie
- Une analyse de marché et de l’emplacement
- La stratégie de revente
- Les devis travaux et les marges attendues
La crédibilité du dossier repose sur sa cohérence globale et sur l’anticipation des risques.
Anticiper les besoins de trésorerie
La réussite d’une opération repose souvent sur la fluidité de la trésorerie. Il est essentiel d’anticiper les décaissements (achat, travaux, fiscalité) et les éventuels retards de revente. Un matelas de sécurité est toujours recommandé.
Bien choisir ses partenaires
Architecte, maître d’œuvre, notaire, expert-comptable, courtier en financement… S’entourer de partenaires expérimentés permet de sécuriser les différentes étapes du projet, d’optimiser les délais et d’éviter les erreurs coûteuses.
MoteurImmo : l’allié des marchands de biens pour détecter les bonnes opportunités
Pour réussir en tant que marchand de biens, le bon financement ne suffit pas : il faut trouver des biens à fort potentiel de plus-value. C’est là que MoteurImmo intervient, en centralisant les annonces issues de plus de 50 plateformes. Grâce à des filtres avancés, des alertes en temps réel et une recherche par temps de trajet, MoteurImmo permet d’identifier rapidement des biens à fort potentiel.
Vous pouvez également approfondir votre stratégie avec des ressources complémentaires sur notre blog, comme :
- Comment devenir marchand de biens : guide complet pour réussir dans l’immobilier
- Booster son activité de marchand de biens : méthodes incontournables pour réussir en 2025
Conclusion
Le financement d’un marchand de biens est un enjeu majeur, à la fois technique, stratégique et relationnel. Obtenir un prêt professionnel, convaincre un partenaire financier ou lever des fonds via une plateforme exige une préparation rigoureuse, une vision claire du projet et une solide capacité à anticiper les risques.
Les alternatives au financement bancaire traditionnel se développent, offrant plus de souplesse, mais souvent à un coût plus élevé. Quelle que soit la solution choisie, la clé du succès repose sur un montage cohérent, un bon réseau de partenaires et des outils efficaces comme MoteurImmo pour détecter les meilleures opportunités.
