Press ESC to close

Acheter un immeuble de rapport en 2025 : entre opportunités et précautions

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un bâtiment comportant plusieurs lots (appartements, locaux commerciaux, ou mixte) que son propriétaire loue afin de générer des revenus. L’intérêt est multiple : revenu locatif plus élevé, mutualisation des coûts, optimisation de la gestion, potentiel de valorisation.

Investir dans un immeuble de rapport ne se limite pas à l’achat de plusieurs appartements séparés : il s’agit d’un bloc immobilier acheté en une seule fois, souvent plus coûteux à l’achat, mais offrant des avantages spécifiques (gestion centralisée, économies d’échelle…).

Vous êtes marchands de biens ou investisseur immobilier ?

Découvrez tous nos articles pour les marchands de biens >

Tendances du marché en 2025 pour les immeubles de rapport

Avant de se lancer, voici ce que le marché montre en 2025, pour bien calibrer votre projet :

  • Baisse des prix dans plusieurs villes : certaines villes comme Bordeaux ou Lyon affichent des reventes/achats qui ont reculé jusqu’à ~ 8 % pour l’ancien. Investissement Locatif+1
  • Hausse des loyers : malgré la baisse des prix, les loyers continuent à progresser, ce qui améliore la rentabilité locative brute. Investissement Locatif+1
  • Réglementation énergétique renforcée : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue un rôle accru, les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location (classes F, G), ce qui crée des coûts de mise en conformité pour les immeubles anciens. Wikipédia+1
  • Fiscalité en évolution : des rapports récents envisagent des mesures pour le statut des bailleurs privés, défiscalisation, revalorisation du déficit foncier etc. Valority+2Investissement Locatif+2

Ces éléments imposent de plus en plus de rigueur dans l’analyse et la projection financière.

Les avantages de l’immeuble de rapport

Investir dans ce type de bien offre des atouts qui peuvent s’avérer déterminants :

  1. Meilleur prix au m² : quand vous achetez en bloc, par lot, le prix au mètre carré est souvent plus favorable qu’à l’achat d’appartements séparés. Mon Chasseur Immo
  2. Rentabilité locative brute plus élevée : des valeurs entre 6 % et 10 % bruts sont fréquemment observées pour des immeubles de rapport, contre des rendements plus faibles pour des appartements isolés. Mon Chasseur Immo+2Trackstone+2
  3. Mutualisation des coûts : frais de gestion, entretien des parties communes, charges de copropriété, diagnostic, etc., se répartissent sur plusieurs lots.
  4. Diversification des risques : un lot vacant ou un locataire défaillant peut être compensé par les autres loyers, ce qui diminue la dépendance à un seul locataire.
  5. Capacité de valorisation : rénovation énergétique, division, revente par lot, changement de destination (commerces, bureaux), augmentation des loyers après travaux ou libération des lots.

Les risques spécifiques en 2025

Cependant, les ombres existent — et elles peuvent coûter cher si elles ne sont pas anticipées :

  • Travaux de mise aux normes coûteux : les immeubles anciens nécessitent souvent une mise à niveau lourde (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation, conformité électrique, performance DPE). Si ces coûts ne sont pas prévus ou sous-estimés, la rentabilité peut être réduite voire négative.
  • Financement plus exigeant : en 2025, malgré une légère détente des taux, les banques demeurent exigeantes sur l’apport, la solvabilité et la structure du projet. L’effet de levier reste intéressant mais sous conditions solides. Mon Chasseur Immo
  • Vacance locative & rotation des locataires : bien que mutualisé, un immeuble concerne souvent plusieurs baux. Lorsqu’un lot est libre, le temps de remise en état, recherche de nouveau locataire, etc., génèrent des coûts.
  • Fiscalité & charges : impôts fonciers, taxes sur les ordures, assurance, copropriété, gestion etc. De plus, les réformes fiscales ou les mesures incitatives peuvent évoluer, tant positivement que négativement.
  • Règlementation énergétique & DPE : avec l’interdiction de louer les biens classés F/G, l’obsolescence énergétique est un risque pour un immeuble ancien. Il faut bien vérifier le DPE (ou prévoir sa rénovation). Wikipédia+1
  • Gestion complexe : entretien des parties communes, relations avec copropriété, gestion de plusieurs locataires, respect des normes, etc., exigent du temps ou externalisation.

Bonnes pratiques pour investir dans un immeuble de rapport en 2025

Voici un plan d’action en plusieurs étapes pour maximiser vos chances de réussite :

1. Étude de marché efficace

  • Demande locative : vérifier que le secteur attire — étudiants, professionnels, familles…
  • Prix des loyers : comparer les loyers du marché local pour chaque type de lot.
  • Taux d’inoccupation, turnover : connaître la durée moyenne de vacance, le profil des locataires.
  • Perspectives de valorisation : projets urbains en cours, transports, commerces, évolutions démographiques.

2. Calculer la rentabilité nette

Ne pas se contenter du rendement brut. Prendre en compte :

  • Prix d’achat + frais d’acquisition (notaire, agence, dossier, etc.)
  • Coûts de travaux, mise aux normes (énergétiques, accessibilité, etc.)
  • Charges courantes et extraordinaires (charges communes, copro, assurance)
  • Fiscalité : impôts fonciers, revenus fonciers, abattements, régimes spéciaux
  • Gestion locative, frais de syndic, sinistres éventuels

Un immeuble avec rendement brut de 8-10 % peut devenir beaucoup moins rentable si les charges et travaux ne sont pas bien estimés.

3. Choisir la bonne structure juridique

  • Achat en nom propre, via SCI (simplifiée, IS ou IR selon projet) ou autres structures ?
  • Impacts fiscaux différents selon que vous soyez au régime réel, déficitaire foncier, LMNP/LMNP etc.
  • Avantages possibles avec dispositifs fiscaux : loi Malraux, réduction d’impôt pour la rénovation, etc. loi-malraux-immobilier.fr+1

4. Inspecter le bien en détail

  • Parties communes, façade, toiture, isolation, chauffage, plomberie, électricité, etc.
  • Vérifier les diagnostics : DPE, amiante, plomb, etc.
  • Estimer le coût des travaux à venir, prévoir un budget de réserve.

5. Financement

  • Simuler différentes options de prêt : durée, taux, apport.
  • Vérifier capacité d’endettement, impact des taux d’intérêt.
  • Intégrer le coût des assurances emprunteur, éventuellement des garanties.

6. Valorisation possible

  • Transformation de certains lots (ex : commercial à résidentiel)
  • Division, lotissement si le règlement local le permet
  • Surélévation, extension si faisable
  • Rénovation énergétique pour attrait et réduction de charges

Fiscalité & législation à connaître en 2025

Quelques points clés de la fiscalité et de la législation à intégrer dans les calculs :

  • Loi de finances 2025 : modifications des abattements sur les plus-values, réformes fiscales pour les investisseurs. Investissement Locatif+1
  • Statut du bailleur privé : rapport parlementaire propose des mesures telles que l’augmentation du plafond du déficit foncier à 40 000 €, exonération possible de l’IFI pour certaines locations longues, etc. Valority
  • DPE/passoires thermiques : obligation de rénover, interdiction progressive de location des logements classés F/G. Wikipédia
  • Avantages fiscaux spécifiques : dispositifs comme la loi Malraux, réduction d’impôt pour la restauration d’immeubles historiques. loi-malraux-immobilier.fr+1

Stratégie à adopter selon votre profil

Selon que vous soyez investisseur de long terme, marchand de biens, chasseur ou agent :

  • Investisseur patrimonial : privilégier l’immeuble bien situé, avec potentiel énergétique, loyers stables et conservateurs dans les calculs. Garder sur 10-20 ans.
  • Marchand de biens : viser l’opportunité de revente ou de division rapide, donc attention à la flexibilité, à la réglementation locale, aux coûts de rénovation.
  • Chasseur immobilier / agent spécialisé : utiliser des outils de comparaison, d’analyse de transactions, de visualisation des données (ex : historiques de prix, indicateurs de négociation) pour identifier les biens à potentiel.

Checklist actionnable avant d’acheter un immeuble de rapport

  1. Vérifier la rentabilité brute estimée vs rentabilité nette après tous frais.
  2. Estimer les travaux exigés pour conformité énergétique et réglementaire.
  3. Vérifier le DPE et la classe énergétique, prévoir les coûts.
  4. Choisir la structure juridique adaptée.
  5. Simuler le financement avec apport, taux, durée.
  6. Analyser le marché local : loyer du quartier, vacance locative, attractivité.
  7. Penser à la valorisation : rénovation, division, changement d’usage.
  8. Prendre en compte la fiscalité : IFI, impôts sur le revenu / sur les sociétés, dispositifs avantageux.

Acheter un immeuble de rapport en 2025, bonne idée ?

Acheter un immeuble de rapport en 2025 reste une stratégie séduisante pour beaucoup d’investisseurs, pour de bonnes raisons : rentabilité élevée possible, diversification, valorisation patrimoniale. Mais ce n’est pas un chemin sans embûches. Le contexte économique, les obligations énergétiques, la fiscalité, le coût des travaux, les taux de crédit… tout cela exige une préparation approfondie.

Pour réussir, il faut associer vision long terme, rigueur dans les calculs, connaissance fine du marché local, et capacité à anticiper les charges et les évolutions réglementaires. Un immeuble de rapport bien choisi peut être un très puissant levier de patrimoine ; un mauvais choix, un poids financier lourd.

➡️ Si vous envisagez un projet concret, utilisez des outils de données avancées (historique des prix, indicateurs de négociation, simulations de rentabilité, DPE, etc.) — comme ceux proposés par MoteurImmo — pour évaluer votre projet avant de vous engager.